华南城连续高息发债,销售额不达预期:资金链紧了!

发布时间:2022年06月19日

       深圳报道称, 华南城已将自己定位为综合物流和商品交易中心的开发商和运营商。近年来, 住宅开发业务不断加强, 开发模式不清晰, 仍被业界诟病。
       同时, 受偿债压力和国内融资环境趋紧的影响, 华南城与众多房企一样,

将融资需求转向海外。
        6月12日, 华南城增发6000万美元2021年到期的优先票据, 利率为11.875%。这是华南城自今年3月以来第二次以相同期限和利率发行的优先票据, 其中第一张为2亿美元。华南城在公告中披露, 本次票据发行所得款项净额将主要用于项目开发及现有债务的开发相关再融资及一般企业用途。融资利率大幅上升。如果仔细回顾华南城近三年发行的优先票据, 就会发现其融资成本越来越高。融资利率的急剧上升始于 2018 年 5 月,

当时该公司首次以 10.875% 的利率发行了 2020 年到期的 1.5 亿美元优先票据。 6月, 华南城以相同期限和利率增发1亿美元。此前, 华南城发行的优先票据利率为7.25%, 甚至低至5.75%,

这也表明上市公司在去年5月之后开始寻求“贵钱”。
       根据华南城2017/18年度报告, 截至2018年3月31日, 上市公司总借款388.28亿港元, 比上一财年增加60.55亿港元, 增长18.48%;其中, 一年内到期的债务为161亿港元, 占有息负债的41.46%。一个多月后, 不难理解, 华南城开始发行更高利率的票据。 2018年5月和2018年6月, 华南城共发行2.5亿美元优先票据, 并未大幅改善上述一年内到期的债务。根据其2018/19半年度报告, 截至2018年9月30日, 上市公司借款总额为338.01亿港元, 一年内到期债务为133亿港元, 占比39.35%。同期, 华南城持有的现金及现金等价物及受限现金为86.92亿港元;其中, 可动用现金为51.41亿港元, 短期借款为58.25亿港元, 两者的差额为6.84亿港元。在巨大的短期偿债压力下, 华南城选择在今年3月继续发行高息票据, 以缓解资金压力。频繁的高利率融资也将直接体现在财务成本上。 2018/19财年中, 上市公司融资成本为3.02亿港元, 较2017/18财年中的1.18亿港元增加155.93%。房地产数据研究院院长陈胜告诉华夏时报记者, 华南城的发展模式不同于一般房企。前者类似于购物中心开发的商业模式。目前还不清楚, 不是主流的开发模式;它的财务评级和财务稳定性也不同, 可能需要对应非常高的融资水平。盈利能力下滑 2018/19财年中, 华南城实现营业收入51.12亿港元, 同比增长46%;归属于母公司所有者的净利润为8.48亿港元, 同比下降14.4%, 盈利能力下降。需要注意的是, 在此期间, 上市公司获得政府补贴2.4亿港元, 占净利润的28.3%。虽然在华南城2017/18财年业绩会上, 其首席财务官徐金业一直强调“我们不同于房地产行业”, 但这并没有改变上市公司对楼盘销售的依赖。就近几年的收入而言。这种依赖还处于加强的状态。
       数字不会说谎。 2016/17财年、2017/18财年和2018/19中期财年, 华南城物业销售收入分别为57.94亿港元、72.3亿港元和41.39亿港元, 占收入的73.91% 、76.87%、79.41%, 占比进一步提高。这也意味着, 出租物业、物业管理、仓储物流服务、网点经营、电子商务等上市公司五项核心业务对营收的贡献进一步收窄。同期, 华南城的毛利率分别为44.78%、43.26%和41%, 呈逐年下降趋势。截至 2018/19 年度财年中期, 上市公司将毛利率下滑归咎于“住宅销售占比较高, 毛利率低于商品交易中心”。 《华夏时报》记者查阅华南城历届年报发现, 上述期间, 上市公司出售住宅物业获得的收入分别为37.88亿港元、52.14亿港元和33.04亿港元, 占收入的48.32%、55.44%和63.39%;构成其物业销售额的另一主要商业交易中心商铺销售额分别为25.59%、20.73%和15.75%。不难看出,

住宅业务已经成为华南城最大的收入来源。上述被华南城视为“五核”的业务, 统一纳入上市公司持续收益。上述期间, 华南城的持续收入分别为15.98亿港元、20.2亿港元和10.37亿港元, 仅占收入的20%左右。
       签约销售不及预期 2018/19财年对于华南城来说是极其尴尬的一年。与2017/18财年达成的120.26亿港元的合约销售额相比, 华南城将过去一年的目标定为160亿港元, 增长33.05%。早在2017/18财年年度业绩发布会上,

许晋业就表示, 2018/19财年的销售目标是160亿港元。这个目标, 徐本人在后来的中期业绩会上又说了一遍, 但实际上, 上市公司曾经一年实现的合同销售额为146.77亿港元, 仅完成目标的90%(91.73%)。尚未完成2018/19财年销售目标的华南城, 在新财年会提高增速吗? 《华夏时报》记者已向上市公司发送采访函, 截至发稿尚未收到回复。华南城成立于2002年5月, 7年后登陆香港联交所, 深圳华南城项目位于平湖火车站以南3公里处。上市前, 2007年11月, 上市公司将深圳华南城模式复制到南昌。但由于发展周期较长, 直到2011/12财年华南城南昌才开始为上市公司贡献价值。 2009年, 华南城模式拓展至南宁、西安。 2011年、2012年先后进入哈尔滨、郑州、合肥。 2014年落户重庆,

也是今天华南城的八大项目。项目的增加也体现在上市公司的合同销售额上。 2013/14财年, 华南城产值141.06亿港元, 首次突破百亿大关。然而, 这样的记录很难持续。随后的两个财年, 华南城迎来了合同销售额的大幅下滑。 2015/16财年, 华南城的合同销售额为66.28亿港元, 仅为2013/14财年的46.99%。半场戏的表现, 或许预示着华南城同类商场的发展模式尚不明确。业界仍然这么认为。 2016/17财年, 华南城的物业销售开始从以交易中心商铺销售为主要收入来源转向住宅物业销售。随着策略的调整, 销售及交易中心店铺的收入也由2013/14财年的高峰117.78亿港元, 跌至2017/18财年的19.5亿港元。这一事实的另一面是, 华南城的住宅业务正在加紧发展, 这可能与其强调“我们不同于房地产行业”相反。

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